產業評析-金蘋果當紅)富邦金、國泰金、新光金商辦資產讓壽險股水漲船高

(97/04/28)

作　者：今周刊　　　　　撰文／楊紹華

前言

　　不同於營建股或典型資產股，壽險型金控股的資產題材，普遍鎖定在商用不動產，既然商辦市場是兩岸開放政策下最有可能率先受惠的資產類型，壽險金控股的資產概念，也將有高人一等的發酵機會。

　　開放政策引爆台灣房價、地價的飆漲想像，理所當然，營建、資產類股近期雙雙走強。然而令人略感意外的是，深陷次貸、匯損等重重利空包圍的壽險型金控股，此時卻也能夠擺脫負面因素的層層牽制，股價開始反映資產概念，硬是跟上了營建、資產股的疾走腳步。

　　四月一日至十八日，上市營建股指數大漲一三．二%，資產股指標台肥股價漲幅超過一成，同一時間，第一季慘賠七十億元的新光金，股價竟能飆漲二○%。由此來看，壽險型金控股不但跟上了盤面火熱的資產題材，其題材概念的發酵力度，甚至超過典型資產股與營建族群。

　　「其實不用感到意外，要比兩岸開放之後的資產增值題材，壽險業者的土地資產不敢說是增值空間一定最大，但是增值的速度，一定會比別人快。」某位銀行界人士樂觀點名，壽險金控股絕對是兩岸政策開放之後，第一波率先實質受惠的類股族群。

金融業掌握最多商辦資產　

　　他分析，股票市場當中所謂土地資產，大致可以分為四種類型：廠房、住宅、商辦，以及閒置土地資產。當台灣出現結構性調整的契機，引發資產價值全面上揚的想像之後，短期之內雞犬升天，各類型資產的評價都有向上調升的空間，資產股同樣也能不分彼此的同步向上走強。但在股市走完一波之後，接下來，就要看哪一種資產能率先受惠。

　　「答案一定是商辦，而放眼台股市場當中的各類型資產股，普遍擁有商辦概念的族群，只有金融股。」他分析，營建業者的資產多用於住宅開發，「住宅的房價雖然長期看漲，但如果陸資開放之後一夕飆漲，衝擊民生，那馬英九在四年後就不用再選了。」另一方面，典型資產股是以傳統產業為主，旗下不動產多屬廠房或閒置土地，除非搭上開發計畫，否則短期內的後續增值空間應屬有限。「相較之下，金融業者擁有最多的商辦不動產，短期受惠資產增值的機率遠高於營建、資產股。」

　　中華信評公司最近所發表的一篇評論報告，可以佐證這位銀行界人士對商辦不動產的高度樂觀預期。這篇報告名為「放寬與大陸投資往來限制能使台灣產業重獲全球競爭優勢嗎？」文中，四位分析師針對科技、觀光、航空、航運、水泥、石化及房地產等不同產業進行評論，雖然普遍抱持正面展望，但對個別產業亦有提出政策開放之後的負面影響。

　　惟獨在商用不動產的部分，報告內容完全予以正面評論，強調在允許大陸人士購買台灣不動產之後，商用不動產業將因而獲益，而以商用不動產為信託資產的ＲＥＩＴ(不動產投資信託)基金，績效表現值得樂觀預期。簡單來說，ＲＥＩＴ績效來自商業大樓的租金收益，商辦市場走強，租金自然出現上修空間，帶動ＲＥＩＴ的績效表現。

將資產增值化為實質獲利

　　若以資產重估對公司淨值的提升想像而論，手中握有最多商辦的金融業者，的確具有可觀空間。但若進一步期待資產增值題材，能夠反映在損益表的獲利數字上，那麼，目標必須限定在壽險族群。惟有壽險業者，能將手中不動產以外租的方式獲得收益，其他金融業，手　　中不動產只能自用。

　　業者評估，以富邦、國泰、新光等三家壽險為主金控業者而論，目前手中商辦大樓出租率約為八成，其中約有三成的租約將在今年年　　底以前到期，這些數字意味三家金控仍有藉由租金調升，來增加實質收益的空間。

　　值得注意的是，在當前的台股環境當中，「將資產增值化為實質收益」的能力似乎愈顯重要。期貨天王張松允近期觀察盤面上的資產題材相關個股，得到一個前所未有的意外結論：「台股的邏輯好像變了。」他說，過去台股出現資產題材時，資產股漲勢往往會比營建股更凶更快，但今年的情況卻是相反，「這意味市場控盤資金的觀念想法，跟過去有所不同。」

　　張松允表示，有土斯有財是台灣人的傳統觀念，在傳統觀念的引領下，一旦資產價值有了提升可能，資產股的表現總會優於營建股。「但這一回，資金好像不再固守有土斯有財的觀念，重視的是能賺更多實質收益。營建公司的土地賣掉就沒了，但因為能有機會賣個好價錢，市場就買帳。」他強調，主流資金的思惟正在改變，對於資產股的要求，不只是要有資產，還要能化為實質收益。

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